【明報專訊】不少港人計劃在大灣區置業退休時，均不知道是找內地銀行做按揭，還是香港銀行承做按揭會較划算？早兩年香港按揭利率上升，內地利率則下降，不過香港銀行今年9月開始減息，想在內地置業的朋友可先比較兩地息率才作決定。現時香港承做內地物業按揭實際按息可低至3.375厘，本欄向多家本港銀行查詢，現時以珠海和中山樓盤審批較寬鬆。而港人周末經常北上的深圳，內地銀行做按揭較為容易，息率為5年以上貸款市場報價利率（LPR）3.6厘減0.3厘，低至3.3厘。

明報記者 龍彩霞

易居研究院副院長嚴躍進表示，目前內地樓市政策更聚焦於滿足剛性需求，也更貼近市場實際狀况。從首付比例、貸款利率和限購措施等方面來看，止跌回穩的趨勢可望持續，新樓價格將維持穩定。大行高盛預計2025年，內地大城市的樓市將進一步回暖，交投量也將維持平穩。

首3季大灣區指數累跌11.5%

2024年9月中原大灣區指數報94.18點，已連跌16個月，按月跌2.46%，是2017年2月後的7年多新低。12個指數當中11個指數下跌，1個指數上升，是2019年1月5年多以來首見。四大中心城市指數繼續齊跌，香港、澳門及廣州指數跌幅皆大於2%，拖累大灣區指數再錄得今年最大跌幅2.46%。2024年首3季，大灣區指數累跌11.5%，12個指數於今年首3季全線下跌，其中8個指數更錄得雙位數跌幅。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，市場觀望氣氛濃厚，中央終於在9月底推出多項重磅政策救市，如降首付比例、撤銷限購令等，如廣州市政府在10月開始全面取消住房限購，開放越秀、海珠、荔灣、天河、白雲等區域的限購，全市範圍內購買住房不再審核購房資格，不再限制購房套數。同時，深圳亦放寬樓市限購，首套和二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例分別降至15%和20%。中央亦多番強調樓價需要止跌回升。事實上，大灣區物業交投已漸回升。

港銀做按揭 省卻舟車勞頓

同時，早兩年香港與內地銀行息口周期呈反方向，今年香港銀行踏入減息周期，與內地銀行開始同步，故港人想在內地置業，找銀行做按揭選擇就更多。在本港銀行承做內地物業按揭為P減1至1.5厘，以細P為例（5.375厘-1厘至1.5厘=4.375厘至3.875厘），也有大銀行可以做到P減2.25 厘，低至3.375厘。內地銀行承做按揭則為首套房屋商業性個人房屋貸款利率不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20或30個點子（100點子等於1厘），即3.6厘減20至30個點子，約為3.3厘至3.4厘，即目前採用內地銀行承做內地物業按揭息率較低。

以往在內地置業多建議在香港銀行申請大灣區按揭，因大部分手續可以在香港銀行辦理，省卻舟車勞頓的煩惱。不過每間香港銀行大灣區按揭計劃的特色、費用各有不同，以往內地按揭利率高過香港按揭利率，故內地置業在香港銀行申請房貸服務還款額較低。但近年內地踏入減息周期，LPR已由2021年的4.65厘下降至3.65厘。由於香港銀行對內地物業按揭審批較嚴格，向香港銀行申請大灣區按揭時，要留意各家銀行受理的地區範圍有所不同，有些銀行接納9個大灣區城市，有些則包括國內一線城市及部分大灣區城市，有些銀行則只接納個別城市，因此買入物業前，要先了解清楚銀行提供的物業按揭地區範圍。

做人民幣按揭 供款受匯價影響

有部分新盤未能承做按揭，也有銀行偏向中山及珠海樓盤較易批出按揭，故若近期在深圳或廣州等大灣區城市置業，不妨在內地銀行做按揭。但要留意於內地銀行申請按揭貸款需要親身到內地辦理手續，由香港銀行處理按揭申請就能減少此方面的煩惱，因為大部分申請審批及放款程序都在香港。在內地銀行承做人民幣按揭貸款，供樓人士每月還款時或要面對人民幣匯價波動的風險。使用香港銀行的按揭貸款服務，貸款額已在審批時換算為港元，隨後的整個還款年期均可以港元供款，業主只要以港元入帳香港戶口即可。

高盛看好大灣區城市發展

高盛就粵港澳大灣區規劃發表報告，認為大灣區可為中國新經濟創造價值，媲美美國三藩市灣區，為內地城市群發展以及促進大量成功企業提供藍圖。高盛表示，透過創新及更大的區域整合，這個多核心的發展計劃可讓粵港澳大灣區內11個城市各自擁有獨特優勢，以及提升區內優勢互補，從而推動工業價值鏈。該行認為，大灣區前景向好，加上配合多項世界級交通運輸項目，讓大灣區內外得以無縫接連，將支持當地的房地產市場發展。高盛預期，深圳作為大灣區龍頭城市，預期大灣區發展帶動房地產需求穩定增長，深圳的房地產市場總值預計會由2016年的2萬億美元，倍增至2025年的4萬億美元。

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