【明報專訊】為加快建設全球領先的先進製造業中心，以降低製造成本，深圳市政府去年11月底推出《深圳市降低製造業企業成本的若干措施》（下稱《措施》，詳見另稿），其中首務是要為製造業降低用房用地成本，包括推進「工業上樓」。仲量聯行指出，深圳土地供應緊缺，通過建設「垂直工廠」或「工業上樓」模式的產業園3.0，讓產業空間「向上突破」，已箭在弦上。

明報記者 陳子凌

助戰略新興產業增競爭力

《措施》提出，為降低用地成本，要有序推進「工業上樓」，包括二十大先進製造業園區建設，有序釋放連片工業用地，度身訂做「工業上樓」設計指引，為戰略新興產業中適合「上樓」的輕量化製造、定制化小批量生產、柔性化研發設計等企業提供具有競爭力的低成本產業空間。

事實上，土地資源有限，制約深圳的新興產業發展，仲量聯行早前發布深圳市產業園白皮書《產業與產業空間，「向上突破」之路》指出，深圳以研發為主導、技術創新為驅動的高附加值產業方興未艾，但由於土地資源較為緊缺，土地供給與新興產業發展需求之間的衝突日益明顯，而通過建設「垂直工廠」或「工業上樓」，將產業鏈上下游作垂直佈局，以增加產業空間，提升現存產業用地的投資和利用效率，已「箭在弦上」。

用地分佈不合理 難匹配產業創新

然而，深圳可提供「工業上樓」的產業園3.0，目前佔比仍低。據白皮書統計，深圳產業園現有面積大約8600萬平方米，硬件標準和品質較高、配套設施更加完善的產業園2.5和3.0項目，佔比分別只有9%和1%，超過半數的2.5及3.0項目分佈在坪山和南山兩區內。

白皮書認為，深圳的產業發展正加快以科技為核心的創新轉變，並愈發依靠技術進步和創新發展驅動，但高標準產業園體量有限、分佈不合理的潛在問題，與深圳產業創新轉型的新常態難以匹配，因此產業空間需要快速調整，以滿足本地產業新的發展訴求。

面對市內傳統產業空間效率較低的現實，標準多樣化、產品功能複合化、有完善產業供應鏈協作配套的新一代產業園，將成為深圳新興產業發展的一大助力。仲量聯行華南區研究部總監曾麗稱，相比傳統的產業園，產業園3.0一方面是綜合的產業生態系統，另一方面是土地利用效率更高的垂直工廠，不僅能夠滿足新興產業協作和產業鏈整合的需求，更契合深圳土地供給緊缺的現狀。

另倡改造舊工業項目

對於目前深圳產業園3.0比例低、分佈不合理的現狀，白皮書建議，當局宜通過深化土地整備、「工改工」城市更新項目（即改造舊工業項目），以及升級改造現存的產業園1.0和2.0，合理配置工業用地供給，最大效率地擴大優質產業園的供應量，以滿足本地新興產業研發與生產的空間需求。